На хвилі панічних настроїв експерти не виключають, що через «Укрбуду» ринок взагалі може «посипатися».

Ефект «Укрбуду», про який ще місяць тому попереджали експерти, вже кардинально змінює ситуацію на київському ринку нерухомості. Нагадаємо: у вересні в столиці спалахнув черговий будівельний скандал. Власник компанії «Укрбуд» екс-депутат Максим Микитась раптом продав її якимось «непублічним інвесторам», а сам потрапив під ковпак правоохоронних органів, лише недавно вийшовши з в’язниці під заставу. Ще за кілька місяців до цього компанія призупинила будівництво на ряді майданчиків. Все це породило хвилю чуток, що «Укрбуд – усьо».

На хвилі панічних настроїв експерти не виключали, що через «Укрбуду» ринок взагалі може «посипатися». Мовляв, саме зараз і лопне «будівельний міхур», що загрожує валом недобудов і арміями ошуканих покупців, які залишаться без квартир. Як видно, найгірші прогнози не справдилися. Принаймні, поки що. Але «тривожні тенденції» в первинці вже є.

Отже, чого чекати далі, розповість Андрій Томський — автор і ведучий програми » Червона картка «, черговий випуск якої вийшов в ефірі телеканалу Rabinovich TV в середу, 20 листопада.

Насправді стало відомо, що різко впали продажі практично у всіх забудовників, а багато покупців і зовсім відмовилися від придбання житла в новобудовах і повернулися на вторинному. В результаті ціни там пішли вгору. Скажімо, якщо ще півроку тому троячку на Троєщині площею під 90 квадратів реально було купити за 45 тисяч, доларів, то зараз вона подорожчала на 10 тисяч. А за 45 тисяч зараз є тільки двушки, — кажуть у агентствах нерухомості.

Паніка навколо «Укрбуду» виникла не на порожньому місці. Керуючий партнер ARTA Property Management Михайло Артюхов каже, що ця компанія, разом з іншим гігантом — «Київміськбудом» — контролює не менше 40% всього київського ринку. Ще влітку роботи на майданчиках «Укрбуду» призупинилися, а на деякі проекти компанія залучала «партнерів». Тому, коли з’явилася інформація про те, що колишній власник Максим Микитась її продає, заговорили про кілька версій — у «Укрбуду» закінчилися гроші (тобто, добудовувати будинки нема за що), у нього «віджимають» бізнес або ж мова йде про реальну продажу. Причому, найбільш правдоподібною виглядала версія про переділ ринку, тобто, що бізнес у Микита просто забрали.

Втім, поки підтвердити цю інформацію не вдалося. У самій компанії стверджують, що все повернулося в норму. «Динаміка будівництва поступово відновлюється. Усі виниклі борги із зарплати погашені, будматеріали і комплектуючі закуповуються в необхідному обсязі, продовжуємо набирати персонал. Звичайно, після вимушених літніх» канікул «це займає час, але тиждень за тижнем залучається все більше будівельників, що легко простежити по нашим майданчикам «, — сказав директор» Укрбуд Девелопмент «Олег Майборода. При цьому він додав, що «з репутацією ще належить попрацювати», так як люди продовжують задавати багато запитань. Також доведеться коригувати терміни введення в експлуатацію на деяких об’єктах. Але, на його думку, в цілому компанії нічого не загрожує, і відтоку покупців вдалося уникнути. Більш того, побачивши, що вдома «Укрбуду» знову почали будуватися, кияни знову понесли гроші в офіс продажів.

Втім, насправді, картина далеко не така райдужна. Покупці задають все більше питань не тільки «Укрбуд», але і іншим забудовникам, які, здавалося б, до скандалу взагалі не мають відношення. У підсумку — почали сипатися продажу нового житла по всьому ринку. «Забудовники не афішують цей факт, але продажі істотно впали, а по окремих проектах навіть завмерли. Що хоч якось продається, так це ліквідні проекти з хорошими темпами будівництва і багатофункціональної інфраструктурою. Зниження продажів більш ніж на третину зафіксовано в сегменті економ-класу . Але при цьому попит на ЖК комфорт-класу виріс на 20%, а бізнес-класу — приблизно на 10%. «чи не для преси» забудовники розповідають, що багато городян зараз просто бояться первинки. Квартири в уже готових будинках або тих, які знаходяться а фінальної стадії будівництва ще хоч якось продаються, а все інше, особливо об’єкти на стадії котловану, людей взагалі не цікавлять.

Втім, зупинку ринку нового житла експерти пов’язують не тільки з будівельними скандалами. Потенційні покупці відкладають угоди ще й через різке зміцнення гривні. Справа в тому, що забудовники виставляють прайси в гривнях, причому, пораховані вони на момент, коли долар коштував 27-29 гривень. Виходить, що тепер, коли американська валюта обвалилася нижче 25 гривень, в доларах все новобудови помітно подорожчали. І людям, які зберігають заощадження саме в доларах, доводиться переплачувати. Тобто, якщо раніше середньостатистична квартира в новому будинку за 2,9 млн гривень коштувала в доларах приблизно 100 тисяч, то зараз — вже 116 тисяч. Теоретично забудовники повинні були б перерахувати ціни. Але ніхто цього не робить. Правда, багато хто пропонує короткострокові акції зі знижками до 10% і навіть до 20%. Але покупців цей аргумент поки не переконав, тим більше, що на розпродаж виставляються переважно не найбільш ліквідні об’єкти. Більш того, від квартир в новобудовах зараз активно відмовляються не тільки ті, хто планував покупку, але і ті, хто вже вклав в житло.

Як стверджують експерти, різко зросла пропозиція так званих інвестиційних квартир. Тобто випкупленних інвесторами квартир в ще недобудованих будинках.

Люди продають з двох причин. По-перше, багато вклали гроші в квадратні метри ще на етапі котловану, а зараз, коли об’єкт добудовується, вже непогано заробили. Скажімо, якщо людина витратила 50 тисяч доларів, то вже може підняти зверху не менше 30 тисяч. Тягнути далі в общем-то нема чого, тим більше, що продати треба встигнути до оформлення прав власності, щоб не платити податки. По-друге, багато забудовників прописали в договорах хитрий пункт. Ціни вони зафіксували в гривні, але прив’язали їх до долара за тодішнім курсом. І це також сприяє тому, що люди обходять офіційні офіси продажів стороною.

У підсумку, будівельні скандали на первинному ринку і міцна гривня повернули покупців на ринок старого житла. Різке збільшення попиту стало несподіванкою для вторинки. За останні роки старе житло помітно просіла в ціні, і багато власників, для яких не стоїть питання термінового продажу, просто зняли свої квартири з пропозиції, не маючи наміру віддавати їх «за копійки». У підсумку, пропозиція на ринку впало, і на тлі зростання попиту утворився дефіцит. На перший погляд, оголошень про продаж старого фонду і зараз досить, але от знайти хорошу квартиру стало складніше. Такі варіанти, за словами ріелторів, йдуть буквально за пару днів. Ця ситуація вже спровокувала зростання цін.

Подібні тенденції не обіцяють ринку нового житла нічого доброго. Більшість компаній працюють за принципом піраміди, тобто, будують за гроші покупців, а не за свої або, наприклад, кредити. Причому, доходить до того, що для добудови одного об’єкта, терміново запускається новий, а вже гроші, зібрані від продажу квартир в ньому, повертають на недобудову. Тобто, якщо ланцюжок обривається, то будувати вже нема за що. В результаті постійно переносяться терміни здачі будинків в експлуатацію. А якщо ситуація ще більше погіршиться, то об’єкти можуть і зовсім масово заморожувати. Виходить замкнуте коло: люди бояться купувати житло в новобудовах, побоюючись, що його ніколи не здадуть, а забудовники не можуть ввести будинку в експлуатацію, так як немає грошей від покупців. Ринок нерухомості вже давно перегрітий. На хвилі банкопаду і збільшення припливу грошей від заробітчан, а також від переселенців з Донбасу, роздувся міхур попиту. Попит на житло, на перший погляд, ріс, але при цьому реальна платоспроможність населення залишалася низькою. Забудовники останній факт проігнорували і стали нарощувати обсяги. Плюс — багато хто поспішив освоїти земельні ділянки, які отримали, користуючись зв’язками з місцевою владою. Ці ділянки потрібно було швидко забудувати, поки їх не відібрали. У підсумку, звели занадто багато житла, яке в підсумку виявилося «зайвим». І тепер найменший збій загрожує просто обрушити цю піраміду. Паніка серед покупців тільки прискорює цей процес.

Ви дивилися програму » Червона картка «. До побачення.